४० प्रतिशत सम्म मूल्य घटेर घरजग्गा कारोबार, ऋण उठाउन बैंकरलाई ‘ग्राहक’ खोज्ने

काठमाडौं– बैंकहरुले धितोमा रहेका घरजग्गा बेचाउने मध्येस्तकर्ताको भूमिकालाई खुब बढावा दिन थालेका छन् । घर जग्गा धितो राखेर कर्जा लिएका ऋणीले किस्ता तथा ब्याज तिर्न नसकेपछि बैंकले आफ्ना कर्मचारीलाई ‘ग्राहक खोज्ने’ काममा लगाउन थालेका हुन् ।

ऋण नउठ्ने स्थिति आएपछि धितो सकारेर लिलाम गर्नुभन्दा आफैँले ग्राहक खोजिदिएर विक्री गराउने काममा बैंकर अग्रसर देखिएका हुन् । धितो सकारिएको ला लिलाम गरिएको घर जग्गा समेत किन्ने मान्छे नभएपछि बैंकहरु पहिले नै यो झण्झट अन्त्य गर्ने प्रयासमा देखिन्छन् ।

अहिले सबैजसो बैंकले आफ्ना कर्मचारीलाई यस्तो काममा खटाइरहेको बैंकर बताउँछन् । ‘मानिसहरुसँग पैसा त छ, तर अहिले कोही पनि लगानी गर्न तयार देखिएको छैन’, एक बैंकरले भने, ‘यस्तो बेलामा अप्ठेरो परेको ऋणीलाई सघाउन बैंकले ग्राहक खोजिदिनु पर्छ ।’

बैंकलाई कोसँग पैसा छ भन्ने थाहा हुन्छ । त्यसैले आफ्नो शाखा कार्यालयको ‘राडार’मा भएका ‘पैसावाल’हरुलाई बैंकले पच्छ्याइरहेको हुन्छ । यसका लागि बैंकका कर्मचारीहरु अनेकौँ वित्तीय योजना (फाइनान्सियल प्लानिङ)का सुझाव पनि दिइरहेका छन् ।

‘नेपालमा धेरै मानिसहरु सम्पत्ती बेचेर ऋण तिर्ने कुरामा त्यत्ति सकारात्मक हुँदैनन’, एक बैंकर भन्छन्, ‘तर यस्तो समयमा सम्पत्ती बेचेर ऋणमुक्त हुनु नै राम्रो र सुरक्षित विकल्प हो भनेर सम्झाउन मुस्किल पर्छ ।’ बैंकका कर्मचारीले भलिभाँति सम्झाएपछि आधाभन्दा धेरै मानिसहरु सम्पत्ती बेच्न तयार हुन थालेको बैंकरको अनुभव छ ।

तर ऋणी आफ्नो सम्पत्ति बेच्न तयार भएपछि पनि बैंकरको दुःख सकिँदैन । त्यसपछि फेरी त्यो सम्पत्ती किन्ने ग्राहक खोज्नु उनीहरुको दायित्व जस्तै बनेको छ । उनीहरु ग्राहक खोज्छन् र त्यो सम्पत्ती बेचाएर आफ्नो ऋण अशूली गर्छन् ।

Image Source: © https://mulpatra.com

यसो गर्दा बैंकले धितो सकार्ने वा लिलाम गर्ने अवस्थाको तुलनामा केही ‘राम्रो’ मूल्य पाएर ऋणीलाई राहत हुने बैंकरको भनाइ छ ।

भाडासँगको ‘म्याचिङ’
बैंकरहरुले आफ्ना ऋणीको घर जग्गा विक्री गराउन ग्राहकलाई अर्थशास्त्रको सिद्धान्त रटाइरहेका छन् । उनीहरुले प्रतिफलसँग जोडेर हेर्न भनिरहेका छन् । त्यस्तो प्रतिफल भनेको भाडा दर हो ।

सानिमा बैंकले आफ्नो शाखा कार्यालय रहेको एउटा घर विक्री गराउन यही उपाय लगाएको थियो । बैंकका कर्मचारी आफैँले ग्राहक खोजे र उसलाई भने, ‘यो घरमा हामीले मात्रै वर्षमा यति पैसा तिर्छौं । अरुले पनि यति पैसा तिर्छन् । तिमीले अरु घरमा भाडामा बस्दा यति पैसा तिर्नुपर्छ ।’

यो सबै हिसाब लगाएपछि ती कर्मचारीले भने, ‘अहिले बैंकमा लगेर पैसा राख्ने हो भने ५ प्रतिशतभन्दा बढी ब्याज आउँदैन, तर यही घर किन्दा वार्षिक ८–९ प्रतिशतको प्रतिफल आउँछ ।’ यस प्रकारको गणित गरेर हिसाब लगाएपछि एक जना ग्राहक उक्त घर किन्न राजी भएको र बैंकले ऋण अशूली गरेको बैंकका एक अधिकारीले सुनाए ।

घरमात्रै होइन, जग्गामा पनि यही तरिका अपनाएर मानिसहरुलाई विस्वास दिलाउने कोसिस भइरहेको अरु बैंकर पनि बताउँछन् । ‘विगतका दुई दशममा अस्वाभाविक रुपमा जग्गाको मूल्य बढेको थियो’, अर्का एक भन्छन्, ‘त्यस बेला प्रतिफलको हिसाब नै नगरेका कारण अचल सम्पत्तीमा ठूलो पैसा पार्किङ हुन पुग्यो ।’

तर अब प्रतिफलले थेग्ने हालतमा मूल्य ओर्लिएपछि घरजग्गाको कारोबारमा सुधार हुने उनीहरुको बुझाई छ ।

उच्च दरमा घटेर कारोबार
बैंकरहरुका अनुसार काठमाडौँ उपत्यकाको शहरी क्षेत्र र उपत्यका बाहिरका ठूला शहरलाई छाड्ने हो भने जग्गाको भाउ निकै सस्तिएको छ । अधिकतर शहरोन्मुख एवम् राजमार्ग क्षेत्रका ग्रामीण इलाकामा घरजग्गाको मूल्य निकै घटेर बेचबिखन भइरहेको उनीहरु बताउँछन् ।

‘त्यस्ता क्षेत्रमा बैंकले ऋण दिँदा गरेको सुरुआति मूल्यांकनबाट ३० देखि ४० प्रतिशत घटेर कारोबार भएका छन्’, प्राइम कमर्शियल बैंकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत सञ्जीव मानन्धर भन्छन्, ‘शहरी क्षेत्रमा चाहीँ त्यतिधेरै भाउ घटेको छैन ।’

बैंकरहरुका अनुसार काठमाडौँ उपत्यकामा भने कोभीड अघिकै मूल्यमा कारोबार भइरहेको छ । विगत ३ वर्षदेखि मूल्य स्थिरप्रायः रहेको र त्यस बखत केही बढी भएको ठाउँमा थोरै सस्तिएको छ । तर त्यसरी सस्तिने दर १५ प्रतिशत ननाघेको हुनसक्ने अनुमान बैंकरको छ ।

ऋणीलाई घाटा
बैंकले गर्ने मूल्यांकन वास्तविक कारोबार मूल्यको बराबर हुँदैन । कसैले मिलेमतोमा मूल्य बढाएका छन् भने अलग कुरा हो, अन्यथा बैंकले वास्तविक मूल्यभन्दा सस्तो भाउलाई नै आधार मानेर लगानी गरेका हुन्छन् । उनीहरुले साधारण बजार मूल्यलाई औसत ७० प्रतिशत र सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्यलाई ३० प्रतिशत अंक भार दिएर मूल्यांकन गरेका हुन्छन् ।

यसो गर्दा वास्तविक कारोबार मूल्यको ८० देखि ९० प्रतिशतमात्रै बैंकले मूल्यांकन गर्ने र त्यसको पनि आधामात्रै ऋण पाइने अवस्था रहेको बैंकर बताउँछन् । यस्तो अवस्थामा बैंकको मूल्यांकनबाट पनि ४० प्रतिशत घटाएर जग्गा बेच्दा उक्त जग्गा धनिले झण्डै आधा मूल्यको घाटा व्यहोर्नुपर्ने स्थिति आएको छ ।

यस अवस्थामा पुस्तेनी सम्पत्ती वा पहिले नै सस्तो भाउमा किनेको सम्पत्ती छ भने उसले कागजी घाटामात्रै व्यहोर्छ । तर यदी हालसालै महँगो मूल्यमा किनेको सम्पत्ती भएमा उसले ठूलो घाटा व्यहोर्नुपर्ने स्थिति आएको छ ।

त्यसैले कतिपय ऋणीहरु आफ्नो आर्थिक हालत सुध्रने आशामा प्रतीक्षा गरिरहेको पनि बैंकर बताउँछन् । ‘धेरै सम्झाउँदा पनि सम्पत्ती बेच्न तयार नहुनेहरु पनि छन् । उनीहरुले या त कुनै उपायले पैसा तिर्नुपर्छ, नभए सम्पत्ति लिलामी हुन्छ’, अर्का बैंक भन्छन् ।

अन्य क्षेत्रमा के पर्छ प्रभाव ?
मानिसहरुले कुनै घर जग्गा वा यस्तै प्रक्रितिको सम्पत्ती किन्दा आधाजसो ऋण बैंकबाट जुटाउने भए पनि बाँकी आधा पैसा अरु माध्यमबाट बटुलेका हुन्छन् । यस्ता माध्यममा सहकारी संस्था, लघुवित्त वित्तीय संस्थादेखि व्यक्तिगत सापटी र सम्पत्ती बेचबिखनसम्म पर्छन् ।

अहिले पनि राष्ट्र बैंकले कुल मूल्यको आधा पैसा सम्पत्ती किन्नेले स्वपूँजी (इक्वीटी) जुटाउनु पर्ने र बाँकी आधा (५० प्रतिशत) बैंकले ऋण दिने व्यवस्था गरिदिएको छ । त्यो आधा स्वपूँजी भनेको लाखौँ र करोडौँमा हुन्छ ।

सम्पत्ती जोड्न चाहनेले आफूले त्यतिञ्जेल जम्मा पारेको पैसाले मात्रै घर जग्गा किन्न सम्भव हुँदैन । उदाहरणका लागि मानिसहरु आफूसँग ५ लाख रुपैयाँ छ भने ५० लाखको सम्पत्ती किन्न तयार भएका देखिन्छन् । अर्थात् स्वपूँजीको औसत १० गुणासम्मको सम्पत्ती किन्ने प्रयास आम रुपमा देखिएको छ ।

तर त्यस काममा बैंकले २० देखि २५ लाखमात्रै ऋण पत्याउँछ । २५ लाख बैंकले दिएर ५ लाख आफूसँग भएको मिसाउँदा पनि अर्को २० लाख अपुग हुन्छ । त्यो पैसा सहकारी संस्थाहरु, लघुवित्त संस्थाहरु र व्यक्तिगत सापटीबाट जुटाइएको हुन्छ ।

अर्को पाटो चाहीँ यी सबै खाले ऋणहरु बैंकको ऋणभन्दा ज्यादा महँगो अर्थात् बढी ब्याजदर युक्त हुन्छन् । लघुवित्त संस्थामा शुल्कहरुबाहेक १५ प्रतिशत ब्याजको सीमा लगाइएको छ भने सहकारीहरुले पनि त्यही अनुपातमा ब्याज लिन्छन् । सेवा शुल्क र अन्य शुल्कहरु नलाग्ने व्यक्तिगत सापटीको ब्याजदर कम्तिमा पनि २० प्रतिशत चलनचल्तिमा छ ।

सरकारले मिटर ब्याजी नियन्त्रण गर्न भन्दै व्यक्तिगत सापटीमा १० प्रतिशतभन्दा बढी ब्याज लिन नपाइने भने पनि त्यस्तो ब्याजदरमा पैसा पाइँदैन ।

यस्तो अवस्थामा बैंकले ऋण उठाउनका लागि कसैको सम्पत्ति सस्तो भाउमा बेचिदिँदा सोही बैंकको ऋण त उठ्ला, तर उक्त ऋणीले अरु क्षेत्रबाट लिएको पैसा तिर्न सक्दैन । यस्तो अभ्यासले ग्रामीण क्षेत्रका महत्वाकांक्षी नागरिकहरुमाथि ठूलो समस्या निम्तिन सक्छ ।

साथै समाजको तल्लो तप्कामा अर्थतन्त्रको गतिरोध अन्त्य हुन अझै लामो समय कुर्नुपर्ने पनि हुनसक्छ ।

फरक पर्दैनः बैंकर
यद्यपि, यस प्रकारको घाटा सहने व्यक्तिलाई अप्ठेरो हुने भए पनि समग्र अर्थतन्त्रका लागि भने त्यसले अप्ठेरो नपर्ने बैंकर बताउँछन् । उनीहरुको तर्कमा यहाँ उदाहरण दिइएजस्तो घटना समाजमा निकै कम संख्यामा हुनसक्ने भएकाले त्यसले समष्टिगत अर्थतन्त्रमा प्रभाव पार्दैन ।

‘थोरै मान्छेले मात्रै लामो समय ऋणको दलदलमा पर्ने अवस्था आउन सक्छ । तर त्यो ऊ स्वयंको निर्णयका कारण सिर्जना भएको समस्या हो’, अर्का बैंकर भन्छन्, ‘कसैको गलत निर्णयको भारी बैंक वा राज्यले उठाउन सक्दैन ।’

प्राइमका सीईओ मानन्धर पनि मानिसहरु आफ्ना व्यक्तिगत ऋण विस्तारै तिर्न सक्षम हुने भएकाले ठूलो समस्या नपर्ने बताउँछन् ।